Réussir son
investissement– immobilier avec Eclisse Promotion
Investissez dans un logement pour le louer
Un dispositif d’investissement locatif a pour objectif d’encourager des particuliers à acheter un bien immobilier afin de le louer, sous certaines conditions. Cet investissement vous offre une nouvelle source de revenus ainsi qu’une baisse des impôts sur le revenu grâce à certains dispositifs fiscaux. Enfin, investir dans l’immobilier locatif vous permet de constituer votre patrimoine immobilier.
Le statut de bailleur privé – dispositif Jeanbrun
Un cadre d’investissement locatif simple et sécurisé, conçu pour investir sereinement dans le neuf.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé, intégré dans le cadre de la loi dite Jeanbrun (ou Relance Logement), constitue un nouveau mécanisme fiscal pour encourager l’investissement dans le logement locatif en France dès 2026.
Contrairement aux dispositifs traditionnels basés sur une réduction d’impôt immédiate, ce statut repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien acquis, permettant à l’investisseur de déduire progressivement une partie du prix d’achat de ses revenus fonciers, tout en bénéficiant d’un cadre légal stable et lisible pour son projet locatif.
Cela offre une alternative aujourd’hui particulièrement pertinente pour structurer un investissement locatif, en continuité avec nos constructions neuves et nos montages actuels.
Les principes de ce futur dispositif :
Cet investissement permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt. Elle se calcule sur le montant d’achat du logement et selon la durée choisie par l’investisseur :
Amortissement du bien sur 80 % du prix d’acquisition = jusqu’à 12 000 € / an
Déficit foncier déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € / an
Une déduction imputable sur le revenu global qui entraîne une économie d’impôt pendant toute la durée de détention (intérêts d’emprunt, travaux éventuels, taxe foncière et autres charges locatives déductibles).
Si l’investisseur opte pour une location sociale ou très sociale, au sens des barèmes, il bénéficiera de taux et de plafonds d’amortissement majorés, présentés dans le tableau ci-dessous :
| Intermediaire | Social | Très social | |
|---|---|---|---|
| Taux d’amortissement – Neuf – Ancien avec 30% de travaux | 3,5 % 3,0 % | 4,5 % 3,5 % | 5,5 % 4,0 % |
| Plafond de l’amortissement | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Plafond de loyer | « Pinel » (comme LLI) | Loc’Avantages Loc 2 | Loc’Avantages Loc 2 |
Pourquoi ce statut change-t-il la donne ?
Le statut de bailleur privé représente une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier locatif :
Il structure votre projet sur le long terme.Il offre un mécanisme de déduction fiscale fondé sur l’amortissement, plutôt qu’une simple réduction d’impôt.Il est conçu pour relancer l’investissement privé dans un marché sous tension, à l’échelle du territoire national.
Ce cadre fiscal vise à encourager la mise sur le marché de logements locatifs, tout en assurant une lisibilité optimale pour l’investisseur.
Générez des revenus locatifs
avec le statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers qui achètent un logement pour le louer meublé. C’est aujourd’hui la principale alternative à la location nue.
Le dispositif
Contrairement à la location nue, les loyers perçus en meublé ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce point technique ouvre l’accès à l’amortissement, véritable moteur fiscal du LMNP. Le statut ne dépend d’aucun zonage et n’impose ni plafond de loyer, ni plafond de ressources pour le locataire.
Les avantages : micro-BIC ou régime réel
Deux régimes d’imposition coexistent, au choix de l’investisseur :Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, dans la limite de 77 700 € par an pour une location meublée de longue durée.Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, honoraires) et d’amortir le logement hors terrain ainsi que le mobilier.
Dans de nombreuses situations, l’amortissement réduit fortement l’imposition des loyers pendant plusieurs années, sans diminuer la trésorerie réellement encaissée.
Les conditions du statut LMNP
Le logement est loué meublé et équipé conformément à la liste réglementaire du mobilier obligatoire.Les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.L’activité est déclarée afin d’obtenir un numéro SIRET.Le régime réel suppose la tenue d’une comptabilité annuelle.
Pourquoi le neuf est adapté au LMNP
Un logement récent demande peu de travaux et se loue rapidement.Les performances énergétiques de la RE2020 écartent le risque d’interdiction de location lié au DPE.La base amortissable est élevée, ce qui renforce l’intérêt du régime réel.Les garanties du neuf sécurisent les premières années de mise en location.
LMNP ou statut de bailleur privé ?
Les deux cadres ne se cumulent pas sur un même logement. Le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) concerne la location nue, avec des loyers encadrés et des plafonds de ressources. Le LMNP concerne la location meublée, sans plafond de loyer. Le choix dépend de votre objectif patrimonial, de votre horizon de détention et de votre situation fiscale. Pour comparer les deux approches, consultez notre article Jeanbrun ou LMNP : quel dispositif choisir en Occitanie.
Le point de vigilance à connaître
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sous le régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente du logement. Les biens situés en résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements de soins) restent exclus de cette réintégration. Ce paramètre s’anticipe dès le montage du projet, avec votre conseiller ou votre expert-comptable.
Nos programmes adaptés à l’investissement meublé
À Toulouse comme à Rodez, la demande en logements meublés reste soutenue par les étudiants, les jeunes actifs et les publics seniors. Notre résidence étudiante à Rodez illustre ce positionnement. Pour aller plus loin, découvrez notre dossier investir grâce au dispositif LMNP en Occitanie.
L’investissement locatif dans l’ancien
avec la loi Denormandie
Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, la loi Denormandie reste
le principal levier de défiscalisation dans l’ancien. Elle porte sur la rénovation de logements vétustes.
Le dispositif
La loi Denormandie encourage les investisseurs immobiliers à réaliser des travaux de rénovation dans les logements vacants et en mauvais état. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Les avantages : les réductions fiscales
La réduction d’impôt atteint 12 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Elle reprend le barème de l’ancien dispositif Pinel.
Les conditions imposées par le dispositif Denormandie
Les types de bien concernés par la loi Denormandie
La loi Denormandie ne concerne pas les logements neufs. Elle s’applique aux :Logement ancien faisant l’objet de travaux d’améliorationLocal transformé en usage d’habitation
Pour bénéficier de la réduction d’impôts :Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opérationLes opérations doivent être réalisées avant le 31 décembre 2027Le logement doit se situer dans certaines communes éligibles à ce dispositif
La géolocalisation du bien
Le logement doit être situé dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » ou dans une agglomération ayant conclu avec l’Etat une opération de revitalisation du territoire.
Contrairement à l’ancien dispositif Pinel, la loi Denormandie ne dépend pas du zonage des « zones tendues » (A, A bis et B1).
Les travaux éligibles à la loi Denormandie
Dans le cadre de la loi Denormandie, les travaux doivent être réalisés par un professionnel, sans quoi l’investisseur n’a pas droit à ce dispositif. Pour être éligible les travaux doivent concerner :
Une amélioration de la performance énergétique du logementLa modernisation, l’assainissement ou l’aménagement du logementLa création de nouvelles surfaces habitables
La location
Pour la loi Denormandie, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont similaires à ceux qui s’appliquaient dans le cadre du dispositif Pinel.
Réduisez les impôts sur votre revenu foncier avec le déficit foncier !
Le dispositif
Le déficit foncier existe quand les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers. Le montant des impôts peut être réduit en déduisant le déficit foncier du revenu annuel global.
Quels sont les avantages ?
Le dispositif de déficit foncier permet aux propriétaires de :
Réduire les impôts en imputant le déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ;
Reporter la fraction du déficit qui dépasse ce plafond sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les conditions à respecter
L’investisseur peut réduire ses impôts avec le déficit foncier seulement si les quatre conditions suivantes sont remplies :Le logement est loué nu (non meublé)L’investisseur relève du régime d’imposition réelLe montant des charges est supérieur aux revenus fonciersLe propriétaire doit conserver son bien en location 3 ans après la dernière année de déficit foncier.
Optimisez votre projet d’investissement
avec la Loi Malraux
Le dispositif
La Loi Malraux permet aux personnes qui investissent dans un appartement situé dans un immeuble à rénover de certaines zones classées, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Les travaux éligibles à la Loi Malraux sont ceux en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.
Les avantages fiscaux
La Loi Malraux permet aux investisseurs de réduire leurs impôts de 22% du montant des travaux de restauration effectués portée à 30% en SPR (Site Patrimonial Remarquable), dans la limite de 400 000 € sur une durée de 4 ans.
Il est possible de reporter l’excédent de réduction pendant 3 ans supplémentaires s’il excède la limite.
Les conditions posées par la loi Malraux
L’investisseur peut bénéficier de la loi Malraux si :La durée de la mise en location du bien est de 9 ans minimum.Le logement est loué non meubléLe logement est la résidence principale du locataireLe locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaireLe permis de construire ou la déclaration de travaux est déposée après le 1er Janvier 2017