Réussir son
investisement– immobilier avec Eclisse Promotion
Investissez dans un logement pour le louer
Un dispositif d’investissement locatif a pour objectif d’encourager des particuliers à acheter un bien immobilier afin de le louer, sous certaines conditions. Cet investissement vous offre une nouvelle source de revenus ainsi qu’une baisse des impôts sur le revenu grâce à certains dispositifs fiscaux. Enfin, investir dans l’immobilier locatif vous permet de constituer votre patrimoine immobilier.
Le statut de bailleur privé – dispositif Jeanbrun
Un cadre d’investissement locatif simple et sécurisé, conçu pour investir sereinement dans le neuf.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé, intégré dans le cadre de la loi dite Jeanbrun (ou Relance Logement), constitue un nouveau mécanisme fiscal pour encourager l’investissement dans le logement locatif en France dès 2026.
Contrairement aux dispositifs traditionnels basés sur une réduction d’impôt immédiate, ce statut repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien acquis, permettant à l’investisseur de déduire progressivement une partie du prix d’achat de ses revenus fonciers, tout en bénéficiant d’un cadre légal stable et lisible pour son projet locatif.
Cela offre une alternative aujourd’hui particulièrement pertinente pour structurer un investissement locatif, en continuité avec nos constructions neuves et nos montages actuels.
Les principes de ce futur dispositif :
L’investissement locatif PINEL permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt. Elle se calcule sur le montant d’achat du logement et selon la durée choisie par l’investisseur :
Amortissement du bien sur 80 % du prix d’acquisition = jusqu’à 8 000 € / an
Déficit foncier déductible du revenu global jusqu’à –10 700 € / an
Une déduction imputable sur le revenu global qui entraîne une économie d’impôt pendant toute la durée de détention
Si l’investisseur opte pour une location sociale ou très sociale, au sens des barèmes, il bénéficiera de taux et de plafonds d’amortissement majorés, présentés dans le tableau ci-dessous :
| Intermediaire | Social | Très social | |
|---|---|---|---|
| Taux d’amortissement – Neuf – Ancien avec 30% de travaux | 3,5 % 3,0 % | 4,5 % 3,5 % | 5,5 % 4,0 % |
| Plafond de l’amortissement | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Plafond de loyer | « Pinel » (comme LLI) | Loc’Avantages Loc 2 | Loc’Avantages Loc 2 |
Pourquoi ce statut change-t-il la donne ?
Le statut de bailleur privé représente une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier locatif :
Il structure votre projet sur le long terme.Il offre un mécanisme de déduction fiscale fondé sur l’amortissement, plutôt qu’une simple réduction d’impôt.Il est conçu pour relancer l’investissement privé dans un marché sous tension, à l’échelle du territoire national.
Ce cadre fiscal vise à encourager la mise sur le marché de logements locatifs, tout en assurant une lisibilité optimale pour l’investisseur.
L’investissement locatif dans l’ancien
avec la loi Denormandie
A la différence de la loi Pinel, la loi Denormandie concerne la rénovation
de logements vétustes.
Le dispositif
La Loi Denormandie vient compléter la Loi Pinel pour encourager les investisseurs immobiliers à réaliser des travaux de rénovation dans les logements vacants et en mauvais état. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu.
Les avantages : les réductions fiscales
Côté avantages, les réductions proposées sont identiques à ceux de la Loi Pinel, entre 12 et 21% de réductions d’impôts selon la durée d’engagement de la location du bien comprise entre 6 et 12 ans.
Les conditions imposées par le dispositif Denormandie
Les types de bien concernés par la loi Denormandie
A l’inverse de la Loi Pinel qui concerne les logements neufs, la loi Denormandie s’applique aux :Logement ancien faisant l’objet de travaux d’améliorationLocal transformé en usage d’habitation
Pour bénéficier de la réduction d’impôts :Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opérationLes opérations doivent être réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022Le logement doit se situer dans certaines communes éligibles à ce dispositif
La géolocalisation du bien
Le logement doit être situé dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » ou dans une agglomération ayant conclu avec l’Etat une opération de revitalisation du territoire.
A la différence de La Loi Pinel, la loi Denormandie ne dépend pas d’un zonage des « zones tenues » (A, A bis et B1).
Les travaux éligibles à la loi Denormandie
Dans le cadre de la loi Denormandie, les travaux doivent être réalisés par un professionnel, sans quoi l’investisseur n’a pas droit à ce dispositif. Pour être éligible les travaux doivent concerner :
Une amélioration de la performance énergétique du logementLa modernisation, l’assainissement ou l’aménagement du logementLa création de nouvelles surfaces habitables
La location
Pour la loi Denormandie, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont similaires que ceux du dispositif Loi Pinel
Réduisez les impôts sur votre revenu foncier avec le déficit foncier !
Le dispositif
Le déficit foncier existe quand les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers. Le montant des impôts peut être réduit en déduisant le déficit foncier du revenu annuel global.
Quels sont les avantages ?
Le dispositif de déficit foncier permet aux propriétaires de :
Réduire les impôts en créant un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers dans la limite de 10 700€ par an ;
Si le déficit foncier est supérieur au plafond de 10 700 €, il est possible de le reporter pendant 10 ans.
Les conditions à respecter
L’investisseur peut réduire ses impôts avec le déficit foncier seulement si les quatre conditions suivantes sont remplies :Le logement est loué nu (non meublé)L’investisseur relève du régime d’imposition réelLe montant des charges est supérieur aux revenus foncierLe propriétaire doit conserver son bien en location 3 ans après la dernière année de déficit foncier.
Optimisez votre projet d’investissement
avec la Loi Malraux
Le dispositif
La Loi Malraux permet aux personnes qui investissent dans un appartement situé dans un immeuble à rénover de certaines zones classées, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Les travaux éligibles à la Loi Malraux sont ceux en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.
Les avantages fiscaux
La Loi Malraux permet aux investisseurs de réduire leurs impôts de 22% du montant des travaux de restauration effectués portée à 30% en SPR (Site Patrimonial Remarquable), dans la limite de 400 000 € sur une durée de 4 ans.
Il est possible de reporter l’excédent de réduction pendant 3 ans supplémentaires s’il excède la limite.
Les conditions posées par la loi Malraux
L’investisseur peut bénéficier de la loi Malraux si :La durée de la mise en location du bien est de 9 ans minimum.Le logement est loué non meubléLe logement est la résidence principale du locataireLe locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaireLe permis de construire ou la déclaration de travaux est déposée après le 1er Janvier 2017