Cette attractivité durable repose sur des fondamentaux solides qu’il convient d’examiner avant toute stratégie d’investissement locatif.

Toulouse 2026 : la métropole du Sud qui ne s’essouffle pas

Même après plusieurs années de tensions économiques et immobilières, Toulouse reste l’une des places fortes de l’investissement locatif en France.

Avec près de 530 000 habitants intra-muros et une aire urbaine dépassant 1,4 million d’habitants, la Ville Rose poursuit une croissance régulière, portée par des fondamentaux solides.

En 2026, la dynamique toulousaine repose sur trois piliers structurants :

• une économie diversifiée et résiliente (aéronautique, spatial, numérique, santé, recherche), garantissant une demande locative constante ;
• une attractivité démographique soutenue, avec une croissance estimée à près de +8 % d’ici 2030 selon les projections locales ;
• une politique urbaine ambitieuse, marquée par la future ligne C du métro, le développement des écoquartiers et la modernisation des infrastructures.

Dans un marché immobilier national parfois hésitant, Toulouse conserve un rôle de valeur refuge. Mais l’investissement locatif évolue : les profils d’investisseurs se diversifient, les stratégies se rationalisent et l’immobilier neuf s’impose comme un choix de plus en plus structurant.

Un marché plus mature, mais toujours porteur

Entre 2023 et 2025, le marché immobilier toulousain a traversé une phase d’ajustement : hausse des taux d’intérêt, baisse des mises en chantier et tension sur le foncier. Pourtant, les prix du neuf ont fait preuve d’une remarquable résistance.

En 2026, le prix moyen du logement neuf à Toulouse se situe autour de 4 050 à 4 200 €/m², selon les secteurs et la typologie. Cette évolution maîtrisée traduit un marché plus mature, mais toujours soutenu par une demande locative structurelle.

Étudiants, jeunes actifs, cadres du secteur aéronautique, chercheurs, familles ou retraités composent un tissu locatif dense et varié. La vacance locative reste inférieure à 3 % dans de nombreux secteurs, un niveau particulièrement bas à l’échelle nationale.

Le neuf bénéficie d’un attrait croissant : normes RE2020, confort thermique, charges maîtrisées et garanties constructeur renforcent la confiance des locataires comme des investisseurs. À long terme, ces logements conservent mieux leur valeur et se louent plus rapidement que l’ancien.

Pourquoi investir dans le neuf à Toulouse en 2026 ?

Investir dans le neuf, c’est faire le choix d’un actif pérenne, conçu pour répondre aux exigences actuelles et futures du marché immobilier. À Toulouse, cette logique est encore renforcée par le contexte local.

Un dynamisme économique durable

Le pôle aéronautique toulousain reste l’un des plus puissants d’Europe. Airbus, Safran, ATR ou Thales continuent de recruter, tandis que les filières numériques, médicales et énergétiques se développent autour de Labège, Montaudran et Rangueil. Cette diversité garantit une demande locative solvable et régulière.

Une métropole étudiante de premier plan

Avec plus de 120 000 étudiants, Toulouse constitue un marché locatif étudiant de tout premier ordre. Les petites surfaces neuves, notamment meublées, y rencontrent une demande constante.

Des loyers stables et lisibles

Dans le neuf, les loyers se situent en moyenne entre 12 et 15 €/m², selon le quartier et la typologie. Les rendements bruts observés oscillent généralement entre 4,5 % et 5,5 %, avec un risque locatif limité.

Une politique urbaine favorable

La future ligne C du métro, reliant Colomiers à Labège à l’horizon 2028, redessine la carte de l’investissement locatif. Les quartiers et communes aujourd’hui périphériques deviendront demain des zones stratégiques.

Toulouse réunit ainsi tous les fondamentaux d’un investissement immobilier rationnel et durable.

Les quartiers à fort potentiel en 2026

Le marché toulousain est vaste et contrasté. Certains quartiers historiques se stabilisent, tandis que d’autres, en pleine mutation, offrent de vraies opportunités d’achat neuf.

Montaudran et la Cité de l’Espace : la montée en puissance du sud-est

Ancien secteur industriel reconverti en pôle d’innovation, Montaudran Aerospace attire entreprises technologiques, chercheurs et jeunes actifs. Les T2 et T3 neufs y sont très recherchés.
Prix moyens autour de 4 000 €/m², pour des rendements proches de 5 %.

Borderouge et Croix-Daurade : l’équilibre entre prix et accessibilité

Au nord de Toulouse, ces quartiers combinent prix encore modérés (3 800 à 4 100 €/m²) et excellente desserte. Le métro, les équipements récents et l’environnement résidentiel en font des secteurs prisés pour la location longue durée ou meublée.

Saint-Agne et Rangueil : l’ancrage étudiant et hospitalier

La proximité immédiate des universités et du CHU assure une demande locative constante. Les petites surfaces s’y louent très rapidement, avec des loyers supérieurs à la moyenne.

La Cartoucherie et Purpan : les nouveaux visages du centre élargi

Quartiers emblématiques de la transformation urbaine, ils incarnent un urbanisme moderne et durable. Le neuf y est plus cher (4 300 à 4 600 €/m²), mais la revente y est particulièrement fluide.

Les communes de première couronne : le vrai levier de rendement

Si le cœur de Toulouse reste une valeur sûre, les communes de première couronne concentrent désormais une grande partie des opportunités d’investissement locatif.
Elles profitent de la même dynamique économique, tout en offrant des prix plus bas et des rendements supérieurs.

Castanet-Tolosan : le sud paisible et connecté

Prix du neuf autour de 3 400 à 3 600 €/m², rendement proche de 5 %, demande familiale et active très stable.

• Découvrir les programmes neufs à Castanet-Tolosan

Cornebarrieu : au cœur de l’aéronautique

À proximité immédiate d’Airbus, Cornebarrieu affiche une vacance locative quasi nulle.
Les T2/T3 neufs s’y louent entre 12 et 14 €/m², avec un rendement de 5 à 5,2 %.

• Voir nos programmes à Cornebarrieu

Cugnaux : le bon compromis sud-ouest

À 20 minutes du centre, Cugnaux combine accessibilité, prix raisonnables et bonne revente.
Un T2 neuf à 180 000 € se loue facilement 700 €/mois en meublé.

• Découvrez les résidences neuves à Cugnaux

Aucamville : stabilité et rendement

Au nord, Aucamville attire les jeunes actifs travaillant à Blagnac ou Toulouse.
Les prix restent modérés (3 200–3 500 €/m²), pour des rendements proches de 5,5 %.

• Explorer les opportunités à Aucamville

Ces quatre communes représentent le meilleur rapport qualité/prix du marché toulousain 2026 : accessibles, bien desservies et en pleine croissance.

Quelle stratégie d’investissement adopter pour 2026 ?

En 2026, l’investisseur toulousain doit penser long terme et raisonner en équilibre rendement/patrimoine.

Trois approches se dessinent :

L’investissement patrimonial hors dispositif

Depuis la fin des dispositifs fiscaux type Pinel, la stratégie patrimoniale repose avant tout sur la qualité du bien et son emplacement. Le neuf RE2020 permet de constituer un actif durable, valorisable à long terme, sans dépendre d’un avantage fiscal temporaire.

L’investissement orienté rendement (LMNP)

Le LMNP domine clairement les stratégies locatives en 2026. Les petites surfaces meublées proches des pôles d’emploi et d’enseignement peuvent atteindre 5 à 6 % de rendement brut, avec une fiscalité largement optimisée grâce à l’amortissement.

L’achat patrimonial évolutif

De nombreux acquéreurs achètent un logement neuf pour y vivre, avant de le transformer en location meublée quelques années plus tard. Cette stratégie hybride combine sécurité, souplesse et optimisation à long terme.

En conclusion : Toulouse reste une boussole pour les investisseurs

En 2026, investir à Toulouse, c’est miser sur une métropole solide, innovante et durable.

Mais la vraie intelligence d’investissement se joue désormais à l’échelle métropolitaine.

Les communes de première couronne — Castanet-Tolosan, Cornebarrieu, Cugnaux, Aucamville — prolongent la dynamique toulousaine et offrent un équilibre optimal entre rendement, accessibilité et sécurité patrimoniale.

Avec Eclisse, vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour identifier les meilleurs emplacements, choisir la stratégie la plus adaptée et investir dans des programmes neufs conçus pour durer.

Parce qu’à Toulouse comme en Occitanie,l’immobilier neuf n’est plus une simple opportunité : c’est une stratégie d’avenir.

Pour aller plus loin :

• Quel statut choisir pour un achat neuf en 2026 ?
• Occitanie 2026 : les villes moyennes qui montent
• Nos programmes immobiliers neufs autour de Toulouse
• Simulez votre investissement locatif avec Eclisse